Brainで【現金25億円を生み出した最先端の不動産投資】を購入したので解説します

こんにちは!

フランチャイズオーナーズラボの小山です。

 

今回の動画は、知識共有プラットホームBrainより「現金25億円を生み出した最先端の不動産投資」という人気のコンテンツをご紹介します。

私自身、不動産投資に興味があり勉強しているところなんですが、今までにない衝撃を受けましたね。

不動産投資と言えば、不動産業者から紹介される物件を買うことだと思っている人が大半ですよね?

その固定概念をぶっ壊してくれます。

 

堀鉄平さん

堀鉄平

このコンテンツは、本業は弁護士、2014年頃より不動産投資を始めて、6年間で25億円を生み出すことに成功した堀鉄平さんのコンテンツです。

堀さんの投資手法は主に、土地から鉄筋コンクリート造のマンションを新築して、保有してインカムゲインを得つつ、タイミングを見て売却して、キャピタルゲインを得る手法です。

 

不動産投資初心者の方へ言い換えますと、土地を買って、頑丈なマンションを建築して、数年間家賃収入を得ます。

タイミングを見て、富裕層や資産家に売却して、売却による利益を得る方法ですね。

 

一般的な不動産投資といえば、毎月賃料収入が入ってきて、金融機関への借金の返済をして、経費を引いた手残りを不労所得として、コツコツ貯金していくイメージかと思います。

この手法だと、確かにキャッシュフローを生み出すことができますが、最終的に売却までしてみないとトータルで儲かったのか損したのかわからないというのが正直なところです。

下手すると物件を保有している段階からキャッシュフローが出なくなったり、売却するときに大損することもあるので、それまで溜め込んだ不労所得を吐き出すこともあり得ます。

 

不動産業者の実態

不動産業界では、土地の地主→土地転売業者→デベロッパー→不動産販売業者→最終消費者(投資家)という流れで物件が売却されていきますが、中間に位置するプロの業者が利益をたっぷりと乗せるので、投資家は儲かりづらいです。

一番儲かるのはデベロッパー。

完成しているマンションを買うのではなく、土地を自分で仕入れて、マンションを建築するのです。

このBrainの都心新築RC投資講座では、都心で新築RCを立てるために必要なノウハウや、実際に堀さんが建築した物件の概要など、6年で25億円の売却益を作った手法が学べます。

 

不動産投資家やこれから不動産投資をしようと検討している方は、見ておかないと人生レベルで損する話です。

それではいきましょうか。今回もポイントを3つに厳選します。

① 堀塾の不動産投資

② 不動産価格の決まり方

③ 不動産投資で人生を変える方法

 

順番に見ていきましょう。

 

① 堀塾の不動産投資

堀塾の不動産投資

通常の不動産投資は、出来上がりの物件を買うのが一般的ですが、堀塾での不動産投資は都心で土地を購入し、自分で建築するという全く違う手法を行っています。

自分で建築することで業者さんが本来得るはずだった利益を得ることが可能です。

その物件を売却することで、大きな売却益を得られる可能性があります。

 

堀さんの投資事例を見た方が早いので港区の物件の概要を見てみましょう。

4億3200万円の物件

この物件は、投資額は4億3200万円で土地の値段と建物の建築費の合計の投資額です。

この物件の完成時の利回りは6.16%になりました。

つまり、年間2660万円の家賃収入が入ってくるという計算になります。

 

この物件を相続税対策を希望している資産家に利回り4.3%で売却することに成功しました。

利回り4.3%で売却ということは、売却時に6億2000万円で売却したということ。

4億3200万円の投資で約2億円の利益を出せたという成功事例ですね。

ただ、この事例を聞いて思うことは、「4億・・・私たち凡人じゃそんな取引できないでしょ。」と、どうしても思っちゃいますよね。

 

もう少し手の届きそうな価格の事例を見てみましょう。

9900万円の物件

この物件も同じく港区。土地代と建物の建設費用含めて9900万円の投資。

建物が完成した際は利回り6%になりました。

この地域では利回り4.5%程度で売れる見込みがあり、完成時の想定時価は、1億3500万円。

つまり、売却益が3000万円ほど出る見込みです。

この物件はまだ売りに出しているわけではなく、あくまで想定時価。

利回り6%ほどで家賃収入を得続けている状況だそうです。

 

ここで注意して欲しいのは、堀塾は、土地買ってマンション建てて、すぐに売りましょうという塾ではありません。

建物が完成した瞬間に含み益が出るような物件を建てましょうというコンセプトです。

一般に出回るような物件は誰も買わない残り物であり、業者から利益を限界ギリギリまで差し引かれて売りに出されている物件なので、ほとんど旨味はありません。

だからこそ「一人デベロッパーになりましょう」というのが堀塾の不動産投資です。

 


② 不動産の価格の決まり方

収益還元法

不動産の価格は、収益還元法によって決められます。

収益還元法は、価格=(年間賃料)/利回り(キャップレート)

ここでいう利回りは期待利回りのこと。

 

「このエリアなら期待利回り10%くらいかな」というようにエリアごとに期待利回りが変わってきます。

投資家目線でいうと、「利回りがこのくらいなら買ってもいいかな」という感覚になります。

投資家に買ってもらうのが目的ですので、提示できる利回りを決めてから不動産価格を決めるという流れになります。

実際の土地の価格と建物の建設費が1億円で6%の利回りで運用できていたとします。

そのエリアの期待利回りが5%だった場合、物件価格を1億2000万円に設定しても売れる可能性は大きいという計算になります。

売却できるであろう最大の価格で値段を決めていくということですね。

 

逆に、売却益狙いで物件価格を1億5000万円で売りに出しても利回りは4%になってしまいます。

これでは、資産家は他の投資案件の方がいいよねってなってしまうので、見向きもされなくなってしまいます。

収益還元法によって物件価格が決まり、一人デベロッパー投資法で、売却益を狙えるということを覚えておきましょう。

 

 

  不動産投資で人生を変える方法

不動産投資で人生が変わる

劇的に資産を拡大したい場合は、次の3つを実践する必要があります。

 

1.金持ちになるには自分からゲームに参加しなければならない

出来上がっているパッケージ商品を買うのか、自分でパッケージ商品を売る側に回るのかで全然利益が違ってきます。

パッケージ商品を買っていては、金持ちになるゲームに参加できませんよということです。

 

2.ゲームのルールに精通しなければならない

普通の人が土地を買って建物を建てるといっても、ハードルが高いです。

ゲームにはルールがつきものですので、金持ちのゲームのルールに精通している必要があります。

 

3.勝つためには必要なチームを組まなければならない

不動産投資も自分でやるビジネスです。

専門家や業者と手を組んで、協力者の力を借りながら事業に取り組むという姿勢で不動産投資をしていきましょう。

不動産投資は2軸で考えることが重要です。

 ・物件の成長余地があるか、ないか

 ・市場の成長率が高いか、低いか

この2軸で不動産を分類しています。

物件の成長余地と市場の成長率

●物件の成長余地が有り、市場の成長率が低い

このような物件は、地方のボロボロの物件を修繕して価値を高めて売却する手法です。

メガ大家さんとか再販業者ですね。

 

●物件の成長余地が無く、市場の成長率が低い

これは地方のピカピカの物件を買う不動産投資です。

あまり儲けが無く、高収入のサラリーマンやお医者さん、弁護士などが投資します。

 

●物件の成長余地が有り、市場の成長率が高い

都心のボロボロ物件や土地を買い、手を加えて利益を乗せて売却します。

デベロッパーやセミプロなどがこれに該当します。

 

●物件の成長余地が無く、市場の成長率が高い

これは都心の手を加えられたピカピカの物件。

資産家や富裕層が購入する物件です。

自分でお金持ちのゲームに参加するということは、この4つの分類のうち、右側で勝負をすることが大事ですよということです。

 

利益を乗せて販売する側に回ることが最重要課題です

物件の成長余地がある土地、物件を買い、ピカピカに仕上げて、成長余地がないピカピカの物件を好む層に売却する

こうすることで不動産投資ゲームで戦い、お金持ちになることができます。

 

いかがでしたでしょうか?

不動産の基礎知識がある人には、衝撃的な内容だったと思います。

私も不動産投資に対する考え方がガラッと変わりました。

この記事では、前半の3分の1の内容をお届けしました。

 

このコンテンツの後半ではさらに、

・不動産投資で人生を変える4つのルール

・お金持ちになるための3つのルール

など、25億円のお金を動かしてきた堀さんの思考や価値観が学べます。

 

初心者から、不動産会社で働く社員、そして自分で会社を経営している人まで、幅広い層に人生レベルで有益な内容になっています。

そしてまだまだ有ります。

なんと、このBrainコンテンツには、LINEで堀さんに直接質問できる権利がプレゼントとして用意されています。

これだけの衝撃的な内容が詰まっていながら、LINEで1ヶ月限定で質問できるなんて有り得ない特典です。

自分でビジネスをやっている方なら直感でわかるかと思いますが、コスパ良すぎて有り得ません。

堀さん、そこまでやって大丈夫ですか?

 

気になる方は下記にリンクを貼っておきますので、真剣に学んでみてください。

堀塾の不動産投資

 

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