正直不動産【要約・まとめ】

こんにちは!

フランチャイズオーナーズラボの小山です。

 

こんな時代ですから、副業や投資に興味を持っている方も非常に多いと思いますので本書を取り上げました。

ビジネス系YouTuberの動画を見ていても、プログラミングやブログ、アフィリエイト、動画編集など、いろんな副業が推奨されています。

ですが、「本業が忙しくて学んでる時間ないよ」という人の中には、不動産投資をしようとしている人も多いと思います。

 

本書は、そんなあなたのための漫画です。

悪徳不動産業者の実態、不動産業界の闇を漫画で楽しく学ぶことができます。

不動産業者もオススメしている良書です。

本書のあらすじをざっくりとご紹介しますと、営業に必要なこと以外、客に見せも教えもしない。

登坂不動産のエース営業マン・永瀬は、平気で客に嘘をつき、売り上げNO.1を叩き出す凄腕営業マンでした。

 

石碑を蹴る永瀬

しかし、とある地鎮祭で石碑を壊して以来、全く嘘がつけなくなっちゃったんです。

永瀬は、かつての成績が一気に低下して、嘘が上手くつけない正直営業で苦戦します。

お客さんに嘘をついた方が契約が取れるという不動産業者の裏側を全部ぶっちゃけてしまいながらも

不動産営業マンとして成功していく様子が描かれたオススメの漫画です。

 

この本の結論は、不動産業界の裏側を全て知った上で、不動産投資を検討しようという顧客目線で非常にありがたい内容です。

本書に登場する重要なポイントを3つに絞って解説していきます。

① 不動産業界の闇、囲い込み

② みんな知らない不動産業界の常識

③ 不動産業者の常套句

 

順番に見ていきます。

 

① 不動産業界の闇、囲い込み

囲い込み

家を売ったり買ったりする場合、不動産会社と媒介契約を結びます。

不動産会社の媒介契約には、

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

 

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約

一般媒介は複数の不動産会社と契約を結べる上、自分で買主を見つけることもできます。

つまり、売り主にとってはより好条件の売却先を選ぶことができるので、売主としては一般媒介の方が都合がいいわけです。

でもこの一般媒介契約、不動産会社にとってはたまったものではありません。

一般媒介契約では、せっかく手間暇かけて売主さんと交渉していても、他の会社が買い手を見つけたら自社には1円の手数料も入ってこないんです。

タダ働きになる可能性が高いので、不動産業者は一般媒介で売りに出ている不動産は、どうしても労力や経費をかける営業努力の優先順位は下がってしまうんです。

 

不動産業者は専属専任媒介契約がいい

専属専任媒介

そのため不動産会社は成約さえできれば、仲介手数料が確実に入ってくる専任媒介か専属専任媒介契約を売主に勧めます。

ですが、この正直不動産の主人公永瀬は、売主にとってベストな選択であろう一般媒介契約を勧めてしまうんですね。

売主にとっては都合がいいけど、不動産会社にとっては都合が悪いこの契約を勧めたことにより永瀬は担当を引きずりおろされてしまいます。

不動産屋は専属専任媒介契約を結びたい。でも売主にとっては一般媒介の方が都合がいい。

このような構造になっています。

 

両手取引

専属専任媒介契約は、売主が他の宅建業者へ依頼したり、自分で買主を見つけられない契約です。

専属専任媒介契約を結ぶことができれば、仲介報酬料を売主、買主両方からもらえる確率が高くなるからです。

この取引を「両手取引」と言います。

不動産会社の中には、両方から手数料が取れるこの両手取引を成立させるために「囲い込み」と言われる手口を使う業者もいます。

 

囲い込み

業者による囲い込み

「この物件売りたいんですけど」と依頼があった場合、他の不動産会社からの問い合わせなどには答えず非公開とし、自社の情報網・顧客網でのみ囲い込むように取り扱うことをいいます。

これでは当然、購入希望者の希望は損なわれますし、売主の売却するチャンスも失われます。

売主・買主双方の利益が失われて、特定の不動産会社のみが得する自己中心的な市場が形成されちゃいます。

 


② みんな知らない不動産業界の常識

不動産業界の常識

一般の人ではなかなか知り得ない不動産業界の常識を3つご紹介します。

 

1、仲介手数料

賃貸の仲介手数料は、「借主と貸主の合計」で賃料1ヶ月分+消費税、と宅地建物取引業法第46条で定めれられています。

つまり、仲介手数料というのは本来、借主と貸主で0.5ヶ月分ずつ折半するものなのです。

ほとんどの人は「1ヶ月分の手数料は当たり前」と思い込んでいませんか?

私が見てきた中では、大半の不動産仲介業者は、1ヶ月分の手数料をとっていたので、0.5ヶ月分の手数料でやっているエイブルが特殊なのかと思っていましたね。

私の会社では社宅を取得する際に、手数料が0.5ヶ月分という謳い文句にやられてエイブルでしか契約してないですね。

 

2、サブリース

サブリースでは、「30年一括借上保証」とよく書いていますが、契約書には不動産業者が中途解約を可能とする条項が入っています。

でも素人はそれを読み解けないことが多い。

そのため、安定的に収入が入ると思っていた投資家は大打撃となってしまう一方で、サブリースで仲介した不動産会社と銀行、建築会社は簡単に儲かるという仕組みになっています。

このあたりの知識がない年収1000万円の高所得のサラリーマンや、お医者さんなんかはまんまと騙されていいカモになっているようです。

世間では高所得なのでプライドを持っていますし、おだててあげると気分良く買ってくれるそうです。

不動産業者では、資産数億という富裕層を相手にする場合が多いので、年収1000万円くらいで不動産知識のないエリートがただのいいカモだそうです。これはきついですね。

 

3、千三つ

千三つ(せんみつ)という言葉は、1000件営業にあたって、契約3つという意味で使われます。

確率でいうと0.3%ということになります。不動産屋の仕事は、高価な買い物ゆえに成約確率が低いです。

また、効率が悪い仕事です。そういった意味で、不動産屋の仕事は千のうち3つと言われています。

しかし本当の千三つの意味は、「不動産屋の喋る1,000の言葉のうち、真実は3つしかない」という意味があるようです。

 

  不動産業者の常套句

不動産業者の常套句

不動産業者は営業に必要なこと以外は、客に見せも教えもしません。そんな業者は非常に多いです。

優良な不動産業者は、資産家、投資家など富裕層とつながっています。

物件を紹介する富裕層の人脈と、紹介できる優良物件の情報とでは、明らかに物件数の方が少ないので、営業活動も大してしていない状態のようです。

悪徳不動産業者が、粗悪な物件を売りつける際の常套句について見ていきましょう。

 

1、年金代わりになるよ

この物件を買えば家賃収入として年金代わりとして受け取れます」

と容易に手を出せる中古ワンルーム投資を勧められることがあります。

普通に考えてみればわかりますが、年金受け取るのって、今40歳なら25年後ですよね。

中古だったら築30年~40年になってしまいます。築30年~40年のボロアパートに住みますか?

そんなボロアパートに入居者をつけようとするとリノベーションなどで修繕費がかさみます。

年金どころか入居者を維持するのさえ難しいです。

 

2、万が一の時に資産として残せます

万が一の時は、家族に資産として残せるということですが、万が一のことなんてそうそう起こりません。

「家族に資産を残せるなら!」と家族思いの人は手を出してしまいがちで、結局ローンを払えなくなり、自己破産してしまうケースもあります。

 

3、家賃保証がついているので安心です

これはポイントの1でも見た通り、サブリース契約の罠ですね。

空室になった時でも家賃保証をしてもらえるというのは、不動産投資家なら大変魅力です。

でも10年経って契約更新時に大幅に家賃補償額の見直しがされて、家賃収入ではローンを払えなくなり、貯金を切り崩しながらローンを返済しているというオーナーもいます。

年金代わり、資産として残せる、家賃保証など嘘ではないですが、しっかり自分で勉強してリスクヘッジしないと不動産業者のカモとなります。

十分気をつけていきましょう。

 

いかがでしたでしょうか?

学校教育や親からの教育、社会人になってからも不動産に関する勉強ってする機会がないですよね。

普通よりは給料高めだけど、情報弱者な人たちをターゲットにした業者の戦略には恐怖を感じますね。

意外にもお医者さんがターゲットになることも驚かされました。

確かに、お医者さんは学問全般や専門の医療に関してはずば抜けて優秀ですけど、不動産に関してはそこまで勉強する機会もなさそうです。

社会的ステータスが高い人は、承認欲求を満たすように気持ちよくさせながら近づいてくる業者もいますので十分注意してくださいね!

 

本書は全11巻の漫画形式なので、難しい専門用語も楽しく学べるのがいいです。

不動産投資する前に、全部読んでからでも遅くはない優良書です。

ぜひ手にとって読んでみてください!

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