【要約・まとめ】不動産投資の騙しの手口

こんにちは!

フランチャイズオーナーズラボの小山です。

 

突然ですが、あなたに質問です。

「不動産投資をすれば、安定した家賃収入が得られ、自由な人生を手に入れることができる」

「不動産投資は怖いもの。営業マンの口車に乗せられて、ローン返済で苦しんでいる人がたくさんいる。」

 

あなたはこの2つの意見、どちらが正しいと思いますか?

 

答えはなんと!どちらも正解なんですね。

不動産投資は正しく行えば安心安全な人生を手に入れられる素晴らしいものですが、お客様を食い物にするような悪徳業者が一定数存在するのが現実なんです。

 

著者の前田浩司さんの思い

前田浩司

本書は、そんな現実を踏まえて、不動産投資で不幸になる人を少しでも減らしたい!という著者の前田浩司さんの想いが詰まった初心者のための良書です。

 

不動産業界は、バブルが崩壊した後、

「会社が生き残るために客を殺すか客に売らないで会社を殺すかどっちを取るんだ?」

と追い込まれるほどにシビアになりました。

ノルマを達成できない営業マンは、金融機関のローンを通すために顧客の所得を改ざんすることもありました。

副業をしているサラリーマンなら架空の源泉徴収を紛れ込ませて、でっち上げて所得を多く見せる。

銀行残高は、水増しした残高を見せる。そのような手口が横行していたんです。

 

「お客様を裏切ることはできない」

と言っていた社員までもが改ざんするようになり、お金がここまで人を変えてしまうのかと前田さんは体感したそうです。

本書で紹介されている悪徳不動産会社の手口を事前に知っておけば、営業マンの口車に惑わされることなく正しい判断ができるようになります。

 

本書の重要なポイントを3つに絞って解説していきます。

① こんなセリフは騙しのサイン

② 不動産投資の負けパターン

③ 投資するならこんな物件

それでは順に見ていきましょう。

 

こんなセリフは騙しのサイン

不動産詐欺

不動産投資は規格外に収入が多い業界です。25歳で年収2000万円。そんな営業マンもいます。

それはインセンティブが高いから。

1件売れたら50万円。

中小企業であれば1件100万円もあり得ます。

 

そんな営業マンはこんなトークで押しかけてくるんです。

「長年マンション販売をやってますが、商業圏から近くてこれだけの広さがあり、しかも角部屋で日当たり良好。

 表面利回りが6%だから、この物件は儲かります。すでに問い合わせも3件入ってるんですよ。

 今すぐ決めてもらわないと、別の方が購入してしまうかもしれないんですよ。」

 

営業マンの立場になって考えてみる

営業マンの立場

このトーク、実際は真逆です。

売り切れるどころか、売れ行きが悪くて困っている物件だったということもあるのが不動産投資の怖いところです。

考えてみてください。一件販売できれば50万以上入ってくるんですよ。

お客さんの生活なんてどうなってもいいから50万円欲しい!という営業マンがいることは想像できますよね。

あの手この手であなたの感情を揺さぶってセールスを仕掛けてくるわけです。

 

また、社会的地位が高かったり、職種や資産状況など属性がいい人は格好の餌食になってしまいます。

年収600万円の公務員は、約10倍の6000万円までローンを組めます。

高額な物件を買える属性がいい人、医者や弁護士などひたすら勉強をしてきて、お金の分野に関しては疎い人、こんな人たちが狙われます。

 

不動産騙し営業のパターン

婚活パーティー

こんなパターンもあります。

婚活パーティーなどで将来の幸せな結婚を女性にイメージさせながら、

「キミなら不動産投資できそうだね」といい寄り、不動産投資に着手させ、契約までさせる。

いざ結婚間近になると「キミみたいな素敵な人を幸せにする自信がない」とフェードアウトする。

まさに結婚詐欺です。

 

悪評が広まり、倒産してしまっても、また会社を立ち上げて同じ手口を使う。

こんなことがまかり通ってしまうわけです。

 

他にも、1件目購入で信頼関係を構築した後に、2件目で最悪な物件を購入させて、お客さんの与信枠を使い果たすパターンもあります。

では、どうしたら営業マンの騙しに素早く気づくことができるのか。

セールスの常套句を見てみましょう。

 

悪徳!セールスの常套句

悪徳セールス

1、急ぎましょう、とりあえず買付だけしてください

契約させたらこっちのものなので、検討する暇も与えない戦略です。

 

2、自己資金ゼロで物件が買えますよ

購入時の初期費用だけでも物件価格の2割程度はお金がかかります。

法律スレスレのところで騙されているんです。

 

3、あなたならローン審査に問題ありません

なんとも自尊心をくすぐるこの一言。与信枠を使い果たし、住宅ローンが組めない!なんてことも起こり得ます。

 

4、年金の代わりになりますよ

老後2000万円問題年金受給額の低下などが騒がれていて、引き込まれてしまうセールストークです。

老後まで所有して安定的に収益を得続けられる物件なんてありません。

不動産は年数が経てば経つほど価値は下がり、いずれ0になります。

 

5、新築だからすぐに入居者は決まります

新築でも1年で退去されてしまったら中古物件になり空室リスクの可能性も。

 

このように騙しのトークが蔓延してるんです。

この他にも6つ騙しのトークが紹介されていて、すべては紹介しきれませんので、ぜひ本書を手にとって学んでください。

 

 

不動産投資の負けパターン

不動産投資失敗

不動産投資の負けパターンを知る上で重要なのが、不動産投資のリスクをきちんと把握することが挙げられます。

不動産投資のリスク6選

1、金利上昇リスク

この低金利時代、いつ金利が上昇してもおかしくありません。

仮に2000万円のローンを組んでいて金利が1%上昇したら年間の支払いは11万円アップしてしまいます。

 

2、税金リスク

不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税、固定資産税、都市計画税、個人事業税など不動産を取得するとあらゆる税金が重くのしかかります。

 

3、空室リスク

低金利時代で融資が通りやすくなり、高層マンションがボンボン建設されます。

そんな状況で少子高齢化社会。今は良かったとしても今後空室が目立つようになってくるのは明らかです。

 

4、家賃滞納リスク

どれだけ家賃を滞納されても、住人は法律で守られているため無理やり追い出すこともできません。

自己破産されてしまうと結局家賃を回収できないまま、泣き寝入りになってしまうこともあります。

 

5、事故物件になるリスク

自殺や孤独死が多い現代では要注意です。発見が遅れると部屋の原状回復に高額な費用がかかるばかりか、家賃も下げざるを得ません。

 

6、修繕リスク

一回の修繕で数十万円。大型の物件ともなれば、数百万円の修繕費用がかかってしまいます。

 

ざっくりと6つのリスクを見てみました。

 

 

不動産投資の負けパターン4選

これらのリスクを踏まえた上で、不動産投資の負けパターンを見てみましょう。

パターン1 フルローンでの購入

フルローンとは、物件価格の全額を金融機関から借り入れるローンのこと。

2件目の購入を見据えて、あえてフルローンで購入なら問題ありませんが、資金がないという理由でのフルローンは、破産と隣り合わせで投資をするようなもの。

イレギュラーに対応できませんし、地獄に足を一歩踏み入れているようなものです。

 

パターン2 オーバーローンでの購入

オーバーローンで物件を持てば、持ち出しするお金が減るメリットがあり、上手に使えば悪いことではありません。

不動産会社が虚偽申告をしている場合もあり、最悪の場合は犯罪に加担したということで、罪に問われることもあります。

 

パターン3 新築物件の購入

新築物件はメリットもありますが、広告費や建設会社の人件費など様々な費用が上乗せされているため利回りが低くなります。

そして物件は購入直後に価値が低くなり、その割に新築プレミアムとして家賃は1万円程度しか相場価格に上乗せできないなど、リスクが大きいです。

 

パターン4 ボロ物件の購入

ボロ物件は価格が安いにも関わらず、家賃が大幅に下がるということもないため、メリットが多いように思えます。

しかし購入して間も無く高額な修繕費用がかかってしまう場合もあり、さらには住人の質が悪く近隣トラブルで退去者が続出するなどリスクも大きいです。

 

不動産投資のリスクを網羅した上で、負けパターンも把握し、損するとわかってる不動産には手を出さないようにしましょう。

 

投資するならこんな物件

中古一棟アパート

「じゃあどんな物件なら不動産投資していいの?」

ここまで見てくださったあなたはこんな思いが巡っているかと思います。

著者の前田さんは、そんなあなたのために不動産投資としてふさわしい物件の基準をプロの目線で解説してくれます。

それではみてみましょう。

 

1、都心への通勤30分以内の物件

都心への需要は今後も落ちません。

都心まで30分で行けるというのは、素晴らしいメリットです。

空室リスクを大幅に下げることができます。

少子高齢化ですが、生活に便利という理由でお年寄りが都心周辺部へ移動する動きもあります。

 

2、駅から徒歩8分以内の物件

駅から徒歩10分の距離にある賃貸物件に住んだことのある人ならイメージできると思いますが、遠いなと感じ始める微妙な距離です。

大通りも挟むのであれば、信号待ちで余分な気を使わされることもあります。

特に雨の日なんか最悪ですよね。

逆に駅に近すぎると飲み屋さんやパチンコ店などうるさいと感じ始めます。

不動産投資をするなら徒歩8分ほどを目安に購入するといいでしょう。

 

3、新築ではなく中古物件を買う

新築は中古物件よりも500~600万円価格が高くなります。

ローンが通りやすく、空室リスクも抑えられるのはメリットですが、2~3年もすると家賃は相場価格になり、旨味がなくなってしまいます。

 

4、商業施設や官庁が近くにある物件

商業施設が近くにあると生活がしやすくなり、人気のエリアになるので退去してもまたすぐに次の人が決まります。

また、役所周辺部には警察署、図書館、病院など公共施設も多く、治安の面でも安全度が高いので物件を貸し出す際のウリになります。

 

5、信頼できる営業マンが紹介する物件

本書では、不動産の営業マンを信用するな!と何度も伝えられます。

買主であるあなたを騙そうとする営業マンが多いのは事実ですが、中には信頼できる営業マンも当然います。

不動産会社にしかみられない「レインズ」という物件のデータベースもあるので、やはり専門家に頼らないといけません。

信頼できる営業マンに力を借りて、優良物件に投資をして成功を目指しましょう。

 

 

信頼できる営業マンの見分け方

信頼できる人の見分け方

信頼できる営業マンの見分け方のコツは次の通り。

 

・自分の確定申告書を見せてくれる営業マン

・先にマイホームの購入を勧める営業マン

・自己資金を用意するように勧める営業マン

・食事などで腹を割って話せる営業マン

・金融の仕組みや経済に詳しい営業マン

・物件購入後も連絡をくれる営業マン

・ライフプランを一緒に考えてくれる営業マン

 

不動産投資で騙されて、破産してしまう人も中にはいます。

信頼できる営業マンから物件を買いましょう。

 

いかがでしたでしょうか?

私自身もたくさんの営業マンに騙されてきました。

特に酷かったのが、日本生命の営業マン。

 

私の経験では、勧誘をした後にすぐ契約を迫る営業マンは一番信用できません。

自分の商品やサービスは本当に良いものなら、「じっくり考えてみてくださいね」の一言が出てきますよね。

それをさせないというのは、「絶対にこの客から契約を取る」というスタンスでお客さんをお金にしか見ていない証拠です。

この記事を見てくれたあなたも十分に気をつけてくださいね!

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